Qué gastos tiene comprar una propiedad, además del precio
El precio no es lo que te va a salir la operación. Qué conceptos aparecen entre la reserva y la firma, y cuándo conviene preguntar por cada uno.
El precio de la propiedad no es lo que te va a salir la operación. Hay una lista de gastos que aparecen entre la reserva y la firma, y la mayoría de los compradores primerizos se enteran de ellos tarde.
Este artículo es un mapa de qué conceptos existen para que puedas preguntar por cada uno. No trae porcentajes a propósito: cambian por provincia, por año y por el caso, y un número publicado como si fuera fijo es peor que ninguno.
1. Honorarios del escribano
La escritura la hace un escribano, y su honorario es el gasto más previsible de la lista. Habitualmente lo elige y lo paga el comprador —es quien necesita que el título quede impecable— aunque como todo, se puede pactar distinto.
Lo que conviene preguntar antes de elegir: si el presupuesto incluye los informes y certificados, o si esos van aparte. Es la diferencia más común entre dos presupuestos que parecen distintos y no lo son.
2. Impuesto de sellos
Es un impuesto provincial sobre el acto de la compraventa. La alícuota y las exenciones dependen de la jurisdicción: en algunos casos hay exención total o parcial cuando se trata de vivienda única y permanente por debajo de cierto valor, y ese "cierto valor" se actualiza.
Es el concepto donde más se equivoca la gente al presupuestar, y el que más conviene confirmar en la jurisdicción exacta donde está la propiedad antes de cerrar números.
3. Informes y certificados previos
Antes de escriturar se piden verificaciones para asegurar que la propiedad está en condiciones de venderse:
- Informe de dominio: quién es el titular y si hay hipotecas, embargos o restricciones anotadas.
- Informe de inhibiciones: si el vendedor está inhibido para disponer de sus bienes.
- Certificados de deuda de impuestos, servicios y —si es departamento o PH— de expensas.
- Plano y, según el caso, certificado de amoblamiento o de final de obra.
Individualmente son montos chicos. Juntos suman, y son de los que aparecen "de golpe" porque nadie los menciona al hablar de precio.
4. Comisión inmobiliaria
Los honorarios de corretaje están regulados y varían por jurisdicción y tipo de operación. Lo importante para no tener sorpresas no es el porcentaje: es tener por escrito, antes de firmar la reserva, quién paga qué y sobre qué base se calcula.
5. Los que no son gastos pero mueven la plata
Dos cosas que no son "gastos" y que igual conviene tener presupuestadas:
- El costo de mover la plata. Según cómo se instrumente el pago, puede haber costos de transferencia, de retiro o de certificación de fondos. Conviene definirlo temprano, porque en operaciones en dólares es de lo que más demora un cierre.
- Lo que necesita la propiedad para que puedas mudarte. Si compraste algo para refaccionar, ese presupuesto es parte de la operación aunque no figure en la escritura. Acá hablamos de qué reformas rinden y cuáles no.
Cómo presupuestar esto sin sorpresas
Tres preguntas que resuelven casi todo, y que conviene hacer antes de firmar la reserva y no después:
- "¿Me pasás el detalle de gastos estimados de la operación?" Al escribano y a la inmobiliaria. Por escrito.
- "¿Quién paga cada cosa?" Que quede en el texto de la reserva, no en la memoria de una charla.
- "¿Hay algo de esta propiedad que pueda complicar la escritura?" Una sucesión abierta, una ampliación sin declarar, un plano que no coincide. Es la pregunta que evita la mayoría de las operaciones que se caen tarde — y también la que define si la propiedad es apta para crédito.
Esto no es asesoramiento legal ni impositivo
Es un mapa de conceptos para que sepas qué preguntar. Las alícuotas, las exenciones, los montos y quién paga cada cosa cambian según la jurisdicción, el año y el caso puntual, y la única respuesta válida para tu operación la da el escribano interviniente.
A propósito no publicamos porcentajes: un número puesto acá como si fuera fijo envejece mal y alguien puede tomar una decisión con el dato equivocado.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos hay que sumar al precio de una propiedad?
Los principales son el honorario del escribano, el impuesto de sellos, los informes y certificados previos, y la comisión inmobiliaria cuando corresponde. Los montos y quién paga cada uno varían por jurisdicción, por el tipo de operación y por lo que se pacte, así que el número concreto lo tiene que dar el escribano de la operación.
¿Quién paga la escritura, el comprador o el vendedor?
La costumbre en buena parte del país es que el comprador cargue con los gastos de escrituración, y el vendedor con los impuestos que le corresponden por la venta. Pero es costumbre, no una regla única: se pacta en la operación y conviene dejarlo por escrito desde la reserva para que no aparezca como sorpresa en la firma.
¿Se puede negociar la comisión inmobiliaria?
Los honorarios de corretaje están regulados y varían según la jurisdicción y el tipo de operación. Lo que sí conviene siempre es tener claro por escrito, antes de avanzar, quién paga qué y sobre qué base se calcula.
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