Cuánto vale el m² en Boulogne
Qué se pide hoy por metro cuadrado en Boulogne, abierto por tipología y por tamaño de la unidad, medido sobre los avisos que están publicados ahora mismo.
En Boulogne el metro cuadrado publicado se pide a USD 952 en departamentos y USD 1.278 en casas.
Es un mercado de casas: son 76% de los avisos vivos. Cualquier referencia de precio que mezcle tipologías en Boulogne está describiendo, en los hechos, casas.
Cuánto se pide por metro según el tamaño
En casas el precio por metro cae a medida que la unidad crece: en Boulogne, duplicar la superficie baja el USD/m² alrededor de 9%. Es lo esperable, porque en las unidades grandes buena parte del valor está en el terreno y el terreno no entra en los metros cubiertos.
En cualquier caso, es la razón por la que un monoambiente y una unidad grande de la misma cuadra no se tasan con el mismo número por metro, y por la que la tabla de abajo está abierta por tramo de superficie en vez de resumida en una mediana.
Las columnas p25 y p75 son el rango habitual: una de cada cuatro propiedades del tramo se pide por debajo del p25 y una de cada cuatro por encima del p75. La mediana es el valor del medio, y es más representativa que el promedio porque no se corre con dos o tres avisos desmedidos.
| Superficie | Avisos | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| hasta 45 m² | 8 | 1.702 | 1.737 | 1.843 | USD 69.465 |
| 45 a 70 m² | 18 | 704 | 887 | 1.112 | USD 50.000 |
| Superficie | Avisos | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| 45 a 70 m² | 11 | 1.309 | 1.716 | 1.935 | USD 114.500 |
| 70 a 100 m² | 52 | 1.257 | 1.612 | 1.853 | USD 127.000 |
| 100 a 150 m² | 119 | 1.149 | 1.336 | 1.585 | USD 160.000 |
| 150 a 250 m² | 142 | 819 | 1.088 | 1.523 | USD 215.000 |
| más de 250 m² | 67 | 759 | 1.136 | 1.980 | USD 380.000 |
| Superficie | Avisos | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|
| 45 a 70 m² | 29 | 1.169 | 1.371 | 1.716 | USD 80.000 |
| 70 a 100 m² | 24 | 935 | 1.259 | 1.819 | USD 108.475 |
| 100 a 150 m² | 23 | 783 | 950 | 1.300 | USD 105.000 |
| 150 a 250 m² | 11 | 690 | 862 | 976 | USD 138.000 |
Sólo se publican los tramos con al menos 8 avisos. Los que no aparecen no es que valgan cero: es que en Boulogne no hay suficiente inventario de ese tamaño y esa tipología como para dar un rango honesto.
Casa, departamento y PH no son el mismo mercado
El precio por m² cubierto de una casa siempre parece más bajo que el de un departamento, y no es que la casa valga menos: es que en la casa una parte grande del valor está en el terreno, y el terreno no entra en los metros cubiertos. Compararlos de forma directa es el error más común al tasar.
| Tipología | Avisos | Sup. mediana | p25 | Mediana | p75 | Precio mediano |
|---|---|---|---|---|---|---|
| casas | 392 | 152 m² | 919 | 1.278 | 1.688 | USD 180.000 |
| PH | 89 | 80 m² | 909 | 1.169 | 1.569 | USD 98.000 |
| departamentos | 38 | 60 m² | 621 | 952 | 1.598 | USD 57.000 |
Cuánto del inventario está pidiendo de más
24,7% del inventario de Boulogne pide más de un 30% por encima de lo que piden propiedades comparables de su misma zona, tipo y tamaño. Son 128 avisos y USD 52 millones de capital. Es de los valores más altos de la Zona Norte, y en la práctica significa que uno de cada cuatro carteles de la zona está compitiendo contra su propio precio.
| Posición del aviso | Avisos | % del inventario | Capital publicado |
|---|---|---|---|
| Debajo de su mercado (10% o más) | 204 | 39,3% | USD 26 millones |
| En su mercado (±10%) | 112 | 21,6% | USD 20 millones |
| Arriba (10 a 30%) | 75 | 14,5% | USD 15 millones |
| Muy arriba (30 a 60%) | 66 | 12,7% | USD 15 millones |
| Fuera de mercado (+60%) | 62 | 11,9% | USD 37 millones |
Dos propiedades parecidas, precios que no se parecen
En Boulogne el 10% más barato se publica a USD 690 el m² y el 10% más caro a USD 2.041: una diferencia de 2,96 veces dentro de la misma zona. Es una dispersión contenida para el mercado argentino, donde lo habitual es encontrar diferencias de tres veces o más dentro de un mismo barrio.
Qué hacer con esto
Si estás por publicar en Boulogne, el riesgo no es quedarte corto: es entrar al 24,7% que pide fuera de mercado y descubrirlo seis meses después, cuando la propiedad ya se quemó en los portales y la única salida es bajar el precio a la vista de todos.
Si estás comprando, la tabla por tramos te dice si lo que te ofrecen está dentro o fuera del rango de su propio segmento. Un aviso arriba del p75 de su tramo no es necesariamente caro —puede estar mejor, ser más nuevo o tener cochera— pero es una pregunta que vale la pena hacer antes de ofertar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el m² de un departamento en Boulogne?
La mediana publicada es de USD 952 por m² cubierto, medida sobre 38 departamentos en venta. El rango habitual va de USD 621 a USD 1.598, y varía sobre todo con la superficie: las unidades chicas se piden más caras por metro.
¿Cuánto vale el m² de una casa en Boulogne?
La mediana publicada es de USD 1.278 por m² cubierto, sobre 392 casas en venta. En casas el valor está en buena medida en el terreno, así que el precio por m² cubierto es más bajo que el de un departamento equivalente y depende mucho del lote.
¿Están caras las propiedades en Boulogne?
24,7% de los avisos de Boulogne pide más de un 30% por encima de lo que piden propiedades comparables de la misma zona, tipología y superficie: 128 de 519 publicaciones. El resto está dentro del rango de su segmento.
¿Por qué dos propiedades parecidas en Boulogne tienen precios tan distintos?
Porque dentro de la misma zona el 10% más barato se publica a USD 690 el m² y el 10% más caro a USD 2.041. Parte de esa diferencia es real (estado, antigüedad, orientación, amenities) y parte es criterio de tasación: el precio no lo fija la zona, lo fija quien tasa.
Cómo está medido
Los números salen de los 519 avisos de venta publicados en Boulogne que estaban activos al 10 de agosto de 2026. Para decidir si un aviso pide de más no se lo compara contra la mediana de la zona, sino contra una curva ajustada dentro de su propia zona y tipología que tiene en cuenta la superficie — porque el precio por metro cae a medida que la unidad crece, y comparar contra una mediana única marcaría "caro" a todo lo chico y "barato" a todo lo grande. El umbral de "pide de más" es 30% por encima de esa curva.
Lo que estos números no dicen: son precios publicados, no de cierre. En el mercado argentino la diferencia entre lo que se pide y lo que se firma es material, y no es pareja entre zonas ni entre tipologías. Tampoco se afirma nada acá sobre cuánto tarda en venderse una propiedad cara: el dato de antigüedad del aviso se reinicia cada vez que el aviso se republica, y quien no vende es justamente el que más republica.
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